Quelles conditions à respecter pour la validité de la vente en viager ?

Lors du contrat de vente, aussi appelé acte authentique ou acte de vente, la condition du viager est définie. Ainsi, la vente en viager dispose d’un encadrement juridique avec des conditions à respecter.

Les conditions du contrat de vente en viager

Conditions relatives aux parties

• Le vendeur, défini comme le crédirentier, peut être toute personne physique propriétaire d’un bien immobilier, quel que soit son âge (même si la vente en viager s’adresse plus particulièrement aux personnes âgées).
• L’acheteur, dénommé débirentier, peut être une personne physique ou morale. Cependant des garanties financières lui sont demandées, le plus souvent il s’agit d’une caution ou d’une hypothèque.

Conditions relatives au contrat

• Le contrat de vente doit être signé devant un notaire, puis inscrit et publié à la conservation des hypothèques.
• Le contrat de vente peut, en plus des dispositions habituelles, contenir des clauses résolutoires en cas de non-paiement, avec précision des rentes payées gardées par le vendeur en indemnités, mais aussi des clauses d’annulation de la vente et de revalorisation de celle-ci.

Conditions d’annulation

• La vente en viager est liée à la longévité du vendeur ; ainsi, selon l’art. 1975 du Code Civil, la vente ne pourra pas être validée si le vendeur est mourant ou très malade.
• La vente sera aussi annulée si le vendeur décède, dans les 20 jours suivant la signature du contrat, d’une maladie dont il était atteint au moment de la signature.
• Le contrat pourra également être déclaré nul si l’acheteur sait que le vendeur est atteint d’une maladie entraînant une mort imminente.
• Un prix insuffisant pourra aussi être à l’origine d’une annulation de contrat. En effet, le vendeur peut demander l’annulation de la vente, s’il a été lésé de plus de 7/12e du prix du bien immobilier.
• De plus, en cas de vente en viager à un enfant, celle-ci pourra être considérée comme une donation au moment de la succession, si elle n’a pas fait l’objet du versement d’une rente ou si tous les héritiers réservataires n’ont pas donné leur accord.
• Une mort accidentelle du vendeur ne sera par contre pas une cause d’annulation de la vente.

L’encadrement juridique du viager

• Le vente en viager est un système de vente encadré par la loi et les professionnels spécialisés. Elle est notamment régie par les articles 1968 à 1974 du Code Civil.

L’aléa

• Le contrat de vente viagère est défini comme un un contrat aléatoire, dans le sens où ni le vendeur ni l’acheteur ne savent s’ils ont fait une bonne affaire ou non.
• Un contrat aléatoire est défini à l’art.1964 du Code Civil : « Le contrat aléatoire est une convention réciproque dont les effets, quant aux avantages et aux pertes, soit pour toutes les parties, soit pour l’une ou plusieurs d’entre elles, dépendent d’un événement incertain. »

Il y a donc une condition impérative pour le viager : l’aléa.

• La première formalité de cet aléa est que l’acheteur ne doit pas être au courant d’un éventuel problème de santé du vendeur, qui pourrait causer son décès proche.
• De même, selon art 1975 du Code Civil, le contrat de vente ne pourra pas être validé si le vendeur est mourant ou très malade.
• La 2e formalité de cet aléa est qu’en cas de viager libre, l’acheteur ne pourra pas louer le bien immobilier à un prix supérieur à la rente, sinon l’aléa disparaîtrait.

Non-paiement

L’encadrement juridique permet également d’assurer le vendeur en cas de non-paiement.

Ainsi, le contrat de vente prévoit :

• Une clause résolutoire qui consiste en une résolution automatique de la vente en cas de non-paiement par l’acheteur. Cette résolution doit être constatée par un juge. La vente est annulée rétroactivement et le vendeur récupère donc le bien tout en pouvant conserver le bouquet et les rentes viagères déjà perçues à titre d’indemnisation.
• Une clause de privilège du vendeur : cette clause permet au vendeur de faire vendre le bien aux enchères et de se payer les sommes dues en cas d’impayés ou de lésion.
• En cas de non-paiement, le vendeur pourra toujours avoir recours à une injonction de payer, délivrée par un juge de proximité ou un juge du tribunal de grande instance.
• Le Notaire remet une « copie exécutoire » de la vente au vendeur afin de lui permettre de poursuivre l’acheteur en cas de non-paiement.

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